综合

高华证券:按揭贷款利率走势

2019-10-09 13:52:02来源:励志吧0次阅读

高华证券:按揭贷款利率走势 2012-07-11 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

自2008年6月开始,借款人所支付的按揭贷款利率从6.3%下降了270个基点至3.6%。与此同时,包括新发/已有贷款的各类未偿还按揭贷款的平均利率从6.2%下降了110基点至5.1%。在截至2008年6月份所有未全部偿还按揭贷款的借款人中,超过50%的人已在此后对贷款进行了再融资,而且那些未进行再融资的借款人造成了在平均借款利率(5.1%)和现行市场利率(3.6%)之间出现偏差。不论是3.6%的市场利率还是5.1%的平均按揭利率,都处于历史最低值。

我们的估算显示,在平均有效按揭利率110个基点的降幅中,3个基点缘于住房可偿付再融资计划(HARP),该计划承诺为高按揭比率(LTV)的一般性贷款进行再融资;还有5个基点缘于可承受住房按揭修改计划(HAMP),它推动了不良贷款的减息贷款条款修改。

相比之下,上述110个基点的降幅主要可归功于过去几年中按揭利率的大幅下降,这一走势促使大量LTV不足80%的房主进行了再融资。

我们进一步估算这110个基点的按揭利率降幅可以转换为每年1,000亿美元的支出结余,这虽然是个很大的数字,但明显低于借款人在2003-2006年大规模再融资兑现期间每年通过资产增值抵押贷款(MEW)而获得的5,000亿美元。

自从2008年金融危机爆发以来,降低借款人支付的按揭利率一直是多项住房及货币政策的直接或间接目标所在。HARP的目的是为高LTV的一般性贷款解决再融资障碍,HAMP则旨在为违约贷款降低利率并修改其它贷款条件,一些货币政策(包括针对机构按揭贷款支持证券(MBS)的大规模购买计划)的推行目的之一是降低长期利率,以此改善抵押贷款的承受比率。自2008年6月份以来,新增按揭贷款的利率已经从6.3%大幅降至3.6%。美国按揭贷款借款人支付的平均有效按揭利率也从6.2显降至5.1%。

到2012年一季度末,HARP计划自2009年初实施以来已为约100万笔高LTV贷款提供了再融资服务,或占当前全美未偿还按揭总额的2%。通过对高LTV贷款(假设除HARP计划外无法进行再融资)再融资前后平均利率的比较,我们测算得出参与HARP计划的借款人通过再融资操作将其所负担利率平均降低了120个基点。因此,美国平均按揭利率110个基点的降幅中不到3个基点(2%*120个基点)归因于对高LTV按揭予以再融资的HARP计划。近期的提前还款数据表明,HARP计划的最新调整(所谓的"HARP2.0")使得高LTV按揭的再融资数量显著上升了,因此HARP的总体影响最终应大于迄今所见的(相当有限的)程度。此外,考虑到HARP计划下简化的高效再融资流程也适用于低LTV借款人,进而提高了边际提前还款率,因此将按揭利率整体110个基点降幅中超过3个基点的降幅归因于HARP计划可能也是合情合理的。

HAMP计划同样也覆盖了100万笔贷款。储蓄管理局(OTS)的计算表明HAMP计划的修订令月度按揭付款下降了35%(通过降低利率及调整贷款到期时间等其他条款)。这相当于按揭利率平均下降250个基点,也就使得借款人支付的平均按揭利率下降了约5个基点(实际效果可能要小,因为很大一部分调整后贷款此后又再度违约)。

如果HARP和HAMP计划都无法完全解释借款人支付的平均按揭利率下降110个基点的原因,那么原因究竟是什么?答案当然是市场利率普遍大幅下降(这使得相当一部分低LTV贷款也实现了再融资)。虽然每年的再融资比率远低于2003年峰值,但过去四年再融资操作的累计效应是很大一部分按揭实现了再融资,2008年6月的未偿还贷款中超过50%经再融资已转为利率更低的按揭。按揭市场利率普遍下降则是刻意推行的货币政策、经济状况普遍疲软导致贷款需求低迷以及大量节余资金寻求低风险资产所致。我们之前对货币政策影响的量化分析显示,货币政策措施的确对市场收益率产生了显著影响。

值得指出的是,虽然平均按揭利率已显著下滑,不同借款人负担的按揭利率仍存在较大差异。回归分析表明导致借款人当前按揭利率较高的主要因素是其贷款余额较小。图表1所示为按不同贷款额划分的(0-15万美元、15-25万美元及25万美元以上)所有30年期未偿还普通按揭持有人所面临的利率;图表所示为借款人当前和截至2008年支付的平均利率。2012年贷款余额较高的借款人其利率较余额较低者要低80个基点(分别为5.0%和5.8%),而2008年两者利率之差为24个基点。

贷款余额较高者的利率较低出于以下两个原因:其他因素一样的情况下,发放贷款之时设定的利率更具竞争力;以及他们利用再融资机会的可能性更大。

伊春整形美容手术费用
贵阳牛皮癣医院哪家好
南宁治疗睾丸炎费用
伊春整形美容医院
贵阳牛皮癣医院哪家最好
分享到: